#24 Denkmal oder Zukunftsraum? Die Revitalisierung des Börsenplatz 1 in Köln
Nachkriegsarchitektur, Denkmalschutz und eine behutsame Modernisierung
04.03.2025 28 min
Zusammenfassung & Show Notes
Lässt sich ein denkmalgeschütztes Gebäude modernisieren, ohne seinen architektonischen Charakter zu verlieren? Welche Rolle spielen Materialwahl, Farbgestaltung und technische Anpassungen bei einer solchen Sanierung? Das Bürohaus am Börsenplatz 1 in Köln ist ein Beispiel für Nachkriegsarchitektur: Entworfen von Wilhelm Riphahn in den 1950er-Jahren, beeindruckt es mit einer klaren Rasterfassade, geschickter Baukörper-Staffelung und seinem markanten „Faltenvorhang“ aus Sichtbeton. Doch damit ein Gebäude über Jahrzehnte hinweg bestehen kann, braucht es nicht nur architektonische Qualität, sondern auch eine vorausschauende Sanierung. Aber wie hält man ein solches Gebäude über Jahrzehnte hinweg lebendig und nutzbar? Die Momeni-Gruppe übernahm das Haus im Jahr 2017 und startete eine umfassende Sanierung – von der Fassade über die Lobby bis hin zur technischen Ausstattung. Dabei war es wichtig, die Balance zwischen historischem Erhalt und zeitgemäßer Nutzung zu bewahren.
In dieser Episode spreche ich mit Andrea Schäfer, Farbdesignerin bei Brillux, über die Herausforderung, eine denkmalgeschützte Fassade farblich so zu gestalten, dass sie die ursprüngliche Architektur unterstreicht und gleichzeitig in die heutige Zeit passt. Außerdem ist Marcella Billand, Managing Director der Momeni-Gruppe, zu Gast. Sie gibt uns einen Einblick in die Modernisierung aus Investorensicht: Welche Herausforderungen gab es? Wie lief die Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege? Und warum ist eine hochwertige Sanierung eine nachhaltige Entscheidung? Diese Episode zeigt, dass Denkmalschutz und eine zeitgemäße Nutzung kein Widerspruch sind, sondern eine Chance für nachhaltiges Bauen und eine lebendige Stadtentwicklung.
Expertinnen in dieser Episode:
Andrea Schäfer – Farbdesignerin bei Brillux
Marcella Billand – Managing Director bei der Momeni-Gruppe
Weitere Links:
Bauherrschaft: MOMENI Group, Hamburg
Architektur: Wilhelm Riphahn und Janssen + Becker-Wahl Architekten, Köln
Bürohaus in Köln als Referenzprojekt bei Brillux
Informative Webseite vom Gebäude Börsenplatz 1
FAF PODCAST WALK Köln auf YouTube
FAF – Farbe, Ausbau & Fassade: 20. bis 23. April 2027 in Köln
Coverbild: Alexandra Busch
In dieser Episode spreche ich mit Andrea Schäfer, Farbdesignerin bei Brillux, über die Herausforderung, eine denkmalgeschützte Fassade farblich so zu gestalten, dass sie die ursprüngliche Architektur unterstreicht und gleichzeitig in die heutige Zeit passt. Außerdem ist Marcella Billand, Managing Director der Momeni-Gruppe, zu Gast. Sie gibt uns einen Einblick in die Modernisierung aus Investorensicht: Welche Herausforderungen gab es? Wie lief die Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege? Und warum ist eine hochwertige Sanierung eine nachhaltige Entscheidung? Diese Episode zeigt, dass Denkmalschutz und eine zeitgemäße Nutzung kein Widerspruch sind, sondern eine Chance für nachhaltiges Bauen und eine lebendige Stadtentwicklung.
Expertinnen in dieser Episode:
Andrea Schäfer – Farbdesignerin bei Brillux
Marcella Billand – Managing Director bei der Momeni-Gruppe
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Architektur: Wilhelm Riphahn und Janssen + Becker-Wahl Architekten, Köln
Bürohaus in Köln als Referenzprojekt bei Brillux
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Der Podcast:
Architektourist bietet eine Hörreise durch unsere gebaute Umwelt. In jeder Episode nehmen wir Euch mit in die Welt der Architektur und Baustoffe, erkunden kreative Anwendungen und tauchen ein in die Geschichten hinter den Bauprojekten – von der ersten Skizze bis zur fertigen Umsetzung.
Seid bei der nächsten Folge wieder dabei, wenn wir weitere spannende Projekte und Persönlichkeiten aus der Welt des Bauens vorstellen. Wenn Euch die Episode gefallen hat, abonniert Architektourist bei Eurem bevorzugten Podcast-Anbieter.
Ihr habt Fragen oder Vorschläge? Wir freuen uns auf Eure Nachrichten unter kontakt@architektourist.de.
Architektourist bietet eine Hörreise durch unsere gebaute Umwelt. In jeder Episode nehmen wir Euch mit in die Welt der Architektur und Baustoffe, erkunden kreative Anwendungen und tauchen ein in die Geschichten hinter den Bauprojekten – von der ersten Skizze bis zur fertigen Umsetzung.
Seid bei der nächsten Folge wieder dabei, wenn wir weitere spannende Projekte und Persönlichkeiten aus der Welt des Bauens vorstellen. Wenn Euch die Episode gefallen hat, abonniert Architektourist bei Eurem bevorzugten Podcast-Anbieter.
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Transkript
Liebe Architektouristinnen und Architektouristen, diese Episode wird unterstützt
von der GHM, Gesellschaft für Handwerksmessen. Herzlichen Dank dafür!
Ob in der Stadt oder auf dem Land, Architektur umgibt uns. Überall.
Stellt euch ein Bürogebäude vor, das die Geschichte der Nachkriegszeit erzählt,
mit klaren Linien, markanten Sichtbetonflächen und einer durchdachten Staffelung der Baukörper.
Kommt mit auf eine Hörreise durch unsere gebaute Umwelt.
Heute sind wir zu Gast am Börsenplatz 1 in Köln.
Herzlich willkommen bei Architektourist, dem Podcast, der euch auf eine akustische
Reise durch die Welt der Architektur, Bautechnik und Baukultur mitnimmt.
Ich bin Alexandra Busch.
Bevor wir starten, ein kurzer Hinweis. Diese Episode stammt aus der Podcast-Serie
FAF Podcast Bautour Köln, die ich für die Messe FAF Farbe, Ausbau und Fassade 2024 produziert habe.
Die FAF ist eine der wichtigsten Fachmessen für Fassadengestaltung,
Raumdesign, Bautenschutz, Putz, Stuck und Trockenbau.
Die nächste Messe findet übrigens vom 20. bis 23. April 2027 in Köln statt.
Den Link zur FAF Podcast Bautour Köln findet ihr in den Shownotes.
Und jetzt zum heutigen Thema.
Warum lohnt es sich, denkmalgeschützte Gebäude zu erhalten und weiterzuentwickeln?
Nicht nur aus kultureller Sicht, sondern auch aus ökologischen und wirtschaftlichen Gründen.
In Zeiten von Ressourcenknappheit und steigenden CO2-Preisen wird der Bestandserhalt immer wichtiger.
Denkmalpflege ist eine Art Kreislaufwirtschaft, weil sie graue Energie bewahrt,
also die Energie, die schon in Bau und Materialien steckt.
Das spart CO2 und verhindert, dass wertvolle Bausubstanz einfach abgerissen
wird. Oft bestehen denkmalgeschützte Gebäude aus hochwertigen Materialien,
die heute kaum noch in vergleichbarer Qualität hergestellt werden könnten.
Aber es geht nicht nur um Ressourcenschutz.
Denkmalgeschützte Gebäude prägen das Stadtbild, verleihen Orten Charakter und erzählen Geschichten.
Sie sind ein Gegenpol zur zunehmenden Uniformität vieler Neubauten und tragen
zur kulturellen Identität bei. Und sie bieten wirtschaftliche Vorteile.
Historische Immobilien sind begehrt, heben sich von Standardbauten ab und profitieren
von steuerlichen Anreizen wie der Denkmal-AFA oder gezielten Förderprogrammen.
Eine kluge Sanierung kann sich also doppelt lohnen, für das Gebäude selbst und
für seine zukünftige Nutzung.
Natürlich gibt es auch Herausforderungen. Lange Genehmigungsprozesse,
technische Hürden und der Fachkräftemangel sind Themen, mit denen sich Sanierungsprojekte
auseinandersetzen müssen.
Aber mit guter Planung, enger Zusammenarbeit mit den Denkmalbehörden und der
richtigen Finanzierung lassen sich viele dieser Hürden überwinden.
Eingelungenes Beispiel dafür ist das Bürohaus am Börsenplatz 1 in Köln.
Nur wenige Gehminuten vom Dom entfernt wurde es in den 1950er Jahren von Wilhelm Riephahn entworfen.
Es steht exemplarisch für die Nachkriegsarchitektur mit klaren Linien,
einer markanten Sichtbetonfassade und einer cleveren Staffelung der Baukörper.
Seit 1992 steht es unter Denkmalschutz, 2005 wurde es mit einer modernen Erweiterung ergänzt.
Meine erste Gesprächspartnerin in dieser Episode ist Andrea Schäfer,
Farbdesignerin bei Brillux.
Sie erzählt, wie in der Sanierungsphase die Farbgestaltung der Fassade entwickelt
wurde und welche Überlegungen dahinter stecken.
Im zweiten Teil spreche ich mit Marcella Billand, Managing Director der Momeni-Gruppe.
Sie gibt Einblicke in die Modernisierung der Innenräume und erklärt,
welche Bedeutung das Gebäude für den Immobilieninvestor hat.
Als Eigentümerin hat die Momeni-Gruppe das Gebäude umfassend saniert und für
eine zeitgemäße Nutzung weiterentwickelt.
Also lehnt euch zurück, spitzt die Ohren und kommt mit auf diese Reise durch
die Architekturgeschichte. Viel Spaß beim Zuhören!
Fangen wir also gleich mit den wichtigsten Informationen zum Gebäude an.
Das Gebäude liegt etwas abseits des Straßenverkehrs auf einem leicht zurückgesetzten
Platz im Kölner Banken- und Geschäftsviertel.
Erbaut wurde das Bürohaus zwischen 1950 und 1952 von Wilhelm Riephahn und seinem
Partner Paul Dötzsch, zwei Architekten, die das Kölner Stadtbild nachhaltig geprägt haben.
Ihr Ansatz war für die damalige Zeit revolutionär. Sie verfolgten eine konsequent
moderne Architektur, die sich bewusst von kurzlebigen Trends und traditionellen
Einflüssen distanzierte.
Wilhelm Riephahn war den Prinzipien des neuen Bauens verpflichtet.
Bis in die 1960er Jahre schuf er zahlreiche Bauwerke in Köln,
die das Bild seiner Heimatschaft prägten.
In einer Zeit, in der sich die Architektur bewusst von den wuchtigen Formen
der Nazi-Architektur distanzierte und sich den Ideen des Bauhauses zuwandte,
also Materialschlichtheit und Formenklarheit, entstand das Gebäude Börsenplatz 1.
Ursprünglich war es Verwaltungssitz der Concordia Lebensversicherung AG.
Die Fassade zeigt die für die 1950er Jahre typische klare Rasterung,
doch die Besonderheit liegt in der geschickten Staffelung der unterschiedlich hohen Baukörper.
Aber das wirklich Bemerkenswerte dieses Hauses ist der sogenannte Faltenvorhang,
eine Sichtbetonfläche, die sich zum Platz hin öffnet.
Riephan war einer der ersten Kölner Architekten, der Sichtbeton als Gestaltungselement
in der Fassadengestaltung einsetzte und damit eine neue Ära städtischer Architektur einleitete.
Seit seiner Erbauung Anfang der 50er Jahre hat das Gebäude zahlreiche Entwicklungen
und Veränderungen durchlaufen, die mit der Zeit die Bedeutung und den Wert des
Gebäudes noch steigerten.
Seit 1992 steht das Gebäude unter Denkmalschutz.
Dies unterstreicht nicht nur seine architektonische Bedeutung,
sondern auch den kulturellen Wert für Köln und darüber hinaus.
Mit der Jahrtausendwende begann von den Börsenplatz 1 eine neue Epoche.
Das Architekturbüro Jansen und Becker-Wahl realisierte zwischen 2004 und 2005
eine umfassende Sanierung und einen behutsam integrierten Neubau.
Der Erweiterungsbau fügt sich in den u-förmigen Altbau ein und ergänzt ihn um sieben Geschosse.
Durch den Anbau sind zwei Innenhöfe entstanden. Sie bilden mit ihren Wasserflächen
eine Oase der Ruhr inmitten der belebten Kölner Innenstadt.
Im Jahr 2017 ging das Bürogebäude in den Besitz der Investmentgesellschaft Momenigroup
über, die anschließend mit einer Reihe von sorgfältig geplanten Sanierungs-
und Modernisierungsmaßnahmen begann.
Ziel war es, das Gebäudeensemble komplett neu zu vermarkten und gleichzeitig
den Nutzungskomfort deutlich zu verbessern.
Dabei stand im Vordergrund, heutige Qualitätsstandards umzusetzen und den historischen
Charakter des Gebäudes zu erhalten.
In enger Abstimmung mit dem Denkmalschutzamt fand die Sanierung der Fassade statt.
Die Modernisierung umfasste auch umfangreiche Sanierungsarbeiten im Inneren
des Gebäudes, dazu gehörte auch die Umrüstung auf energieeffiziente LED-Beleuchtung.
Heute präsentiert sich das Bürogebäude am Börsenplatz 1 als zeitlos elegantes
Statement in der Kölner Innenstadt, das sich nahtlos in das umliegende Bankenviertel integriert.
Sein architektonischer Reiz entsteht durch die geschickte Staffelung der Baukörper,
die klare Rasterung der Fassade und nicht zuletzt durch die charakteristische
Sichtbetonfläche zum Platz hin den Faltenvorhang, der als markantes Gestaltungselement
nach wie vor die Blicke auf sich zieht.
Schauen wir uns doch deshalb die Sichtbetonfassade mal genauer an.
Die Fassadensanierung war ein zentraler Bestandteil der Modernisierungsmaßnahmen
nach dem Erwerb durch die Momeni-Gruppe.
Die farbliche Gestaltung der Fassade spielte dabei eine wichtige Rolle.
Sie erfolgte in enger Zusammenarbeit mit der Firma Brillux.
Bei der Farbgestaltung ging es nicht darum, Akzente zu setzen.
Vielmehr wählte man eine Farbpalette, die den Geist der Entstehungszeit aufgreift
und in die Gegenwart überträgt.
Um die Architektur in den Vordergrund zu stellen, ist die Farbigkeit der Fassaden
bewusst zurückhaltend gewählt.
Helle Farbtöne unterstützen die klare Linienführung der gerasterten Gebäudehülle,
während die Sichtbetonfassade in frischem Weiß erstrahlt.
Einen dezenten Kontrast dazu bilden die seitlichen Betonstützen in einem warmen Grauton.
Das Farbkonzept tritt bewusst hinter die Architektur zurück und lässt so die
konstruktiven Merkmale hervortreten.
Ein schönes Beispiel dafür, wie der behutsame Einsatz von Farbe die Wirkung
von Architektur verstärken kann.
Sie möchten jetzt mehr über die Gründe für die Farbwahl erfahren?
Wer könnte uns dann besser durch die Feinheiten der Farbgestaltung führen,
als jemand, der direkt an diesem Prozess beteiligt war?
Ich freue mich daher sehr, Andrea Schäfer für den nächsten Teil unserer Episode begrüßen zu dürfen.
Sie ist Farbdesignerin bei Brillux in Münster und hat maßgeblich an der Farbgestaltung
der Fassade am Börsenplatz 1 mitgewirkt.
Frau Schäfer, was macht das Haus für Sie so besonders?
Ja, letztendlich sieht man hier so die Anfänge so eines neuen zeitgenössischen Stils.
Ja, so ein bisschen wie so eine gut zu hütende Antiquität. Also ich finde,
ein Gebäude von dieser Feinheit eigentlich und vielen Details,
die man dort entdecken kann, ist auch in Köln sehr selten.
Und nicht nur in Köln, sondern eigentlich bundesweit sehr selten.
Es ist eben nicht nur einfach diese Rasterfassade, sondern die hat noch unterschiedliche Höhen.
Und für mich das absolutes Highlight ist einfach dieser Faltenvorhang am Giebel.
Das ist auch ein Novum gewesen damals. Das fand ich schon irgendwie begeisternd.
Und wenn man sowas hat, dann fühlt man sich natürlich noch ein Stückchen mehr
in dieses Gebäude ein und versucht, so alle Feinheiten einfach rauszufinden.
Warum hat der Architekt des Gebäudes, Wilhelm Riephahn, diesen Faltenvorhang gewählt?
Was war da der gestalterische Ansatz in den 50ern?
Ja, man versuchte natürlich, alles anders zu machen, als es vorher war.
Und wenn man so die Nazi-Architektur anschaut, dann ist sie ja sehr pompös,
sehr wuchtig. und er versuchte einfach dagegen zu arbeiten, eben dieses Leichte,
Luftige dort reinzubekommen.
Und dieser Faltenvorhang war eben.
Ja, ein Sichtbetonverfahren, was damals wirklich zum ersten Mal in Köln überhaupt
verwendet wurde oder überhaupt erstmals in Deutschland verwendet wurde.
Und ja, da weiß man gar nicht mehr, was ist es eigentlich? Ist es noch eine
Konstruktion oder ist es schon Kunst? Ist es eine Skulptur?
Und es macht einfach diese wahnsinnige Giebelfassade, die sonst extrem wuchtig
dastehen würde, eben so fein.
Und die verändert sich im Laufe des Tages einfach durch den Schattenwurf.
Und wenn man dorthin läuft, sich diesen Faltenwurf anschaut und dann einfach
vor diesem Haupteingang steht, dann sieht man auf einmal unter der Decke sind Rundungen.
Die fassen einfach diese Lichter mit ein.
Und das macht eben auch diese wahnsinnsgroße Deckenfläche eben nochmal so kleingliedrig.
Und man entdeckt eigentlich ständig neue Elemente.
Die entdeckt man eben auch, wenn man um dieses Gebäude drum herum geht.
Es ist eben nicht eine Rasterfassade, sondern die hat eben leichte Versätze.
Und im Gegensatz zu vielen anderen 50er-Jahre-Bauten gibt es eben hier auch
eine Schieferfläche in den Brüstungen.
Für mich ist Köln nicht unbedingt eine Gegend mit Schiefer. Also auch da wieder
was aufgegriffen, was eben das Ganze ein bisschen menschlicher macht.
Also ich glaube, Menschlichkeit ist so dieses große Thema, was Riephahn auch überhaupt
in diesem Wiederaufbau mit einbegriffen hat.
Wie gehen Sie als Farbdesignerin an solch ein Gebäude bei der Sanierung heran,
wenn Sie das Erscheinungsbild von damals in die heutige Zeit übersetzen wollen?
In den 50er Jahren wurden die
Häuser selten gestrichen. Die waren einfach betonsichtig oder putzsichtig.
Das passt nicht mehr in unser heutiges Bild.
Und wir versuchen, diese Bauten häufig über Farbe in unsere heutige Zeit,
in das heutige Umfeld irgendwo zu integrieren.
Und das war letztendlich beim Börsenplatz auch so. Es war einfach Putz und Beton.
Das hatte keine Farbe, also außer diese Schieferflächen eben.
Und wir sind dann hin und haben gesagt, naja, also die 50er ist schon was Besonderes.
Riephahn und seine weiße Stadt in Köln war auch irgendwas Besonderes.
Und für uns war relativ schnell klar, diese Leichtigkeit und Eleganz,
die er damals geplant hat, auch
ins Heute zu transferieren, brauchen wir einfach einen hellen Farbton.
Weil dann sehe ich natürlich den Licht- und Schattenwurf viel besser,
wo die Sonne hinscheint. Das leuchtet richtig, das kriege ich mit Beton nicht ganz so hin.
Und wir waren da relativ früh eben dabei, dass wir gesagt haben,
wir brauchen helle Farbtöne.
Und irgendwann wird man sich natürlich auch ein bisschen unsicher und versucht,
nee, wir machen das mal so wie immer.
Beton war eben betonsichtig und also muss ich auch einen Grauton nehmen und
eben eher was Dunkleres.
Und dann haben wir das wirklich im Büro nachgestellt mit Skalamustern,
die im Licht auch mal so ein bisschen hingerückt.
Und da wurde sehr schnell klar, der Beton wird ihm heute eigentlich gar nicht
so gerecht, Sondern vielleicht hätte es auch damals schon weiß gestrichen,
aber vielleicht gab es nicht genügend Farbe. 50er Jahre, Trümmerwüste.
Aber damit kann man es einfach noch eleganter machen.
Und wir haben es wirklich ausprobiert mit diesen Grau, mit dunkleren Flächen,
um vielleicht dieses Schiefer mehr aufzugreifen, eben diesen Schiefer nicht
so wuchtig wirken zu lassen.
Das war es einfach nicht. Haben wir dann festgestellt. Wir waren eben auch mit
dem Architekten zusammen sehr schnell wieder bei dem Weiß.
Aber Weiß braucht natürlich auch noch was drumherum, um wirklich leuchten zu
können. Also Lichtschatten ist das eine.
Wir haben diese dunklen Schieferflächen, die jetzt eins werden mit den dunklen
Glasflächen, die einfach dunkel wirken.
Und damit habe ich eben wieder diese Leichtigkeit geschaffen. Und dann
Dann haben wir ja noch diese Fläche, wenn man jetzt vor dem Giebel steht mit
diesem Faltenvorhang, diese großen Seitenflächen, die das tragen,
die müssen das auch einfach tragen.
Und hier sind wir eben auf einen warmen Grauton gegangen, der eben so dieses
Beton nachempfindet und den ganzen Rahmen eigentlich bildet,
damit alles auch für uns heute noch optisch stabil bleibt.
Was nehmen Sie persönlich aus diesem Projekt mit? Gab es irgendwelche Erkenntnisse
oder Erfahrungen, die für Sie besonders prägend waren? Ja, also mir war eigentlich
früher nicht so klar, dass man die 50er wirklich in den Kontext hell und grün setzen muss.
Also, dass wirklich so eine Stadtplanung dort dahinter stand.
Natürlich nicht bei allen Bauten, aber gerade eben hier bei Riephahn war das so,
dass man eben wirklich sich Zeit nimmt, auch die Details eines jeden Hauses
sich einfach genauer anzugucken.
Und klar ist es eine typische 50er Jahre Fassade, aber genauso untypisch eigentlich auch.
Man muss einfach nur die Feinheiten rausfinden und sich vielleicht auch mal umdrehen und gucken,
ja wie sah das eigentlich in den 50er Jahren hier aus oder eben auch in den 60ern,
als dann alles gebaut war und was können wir aus dieser Zeit eigentlich für
uns heute eigentlich auch mit rausnehmen und da ist es wirklich dieses ja an
den Menschen zu denken und das hat man in den 50ern auch gemacht und ich glaube,
wir gucken heutzutage viel zu sehr hin und sagen,
ja, wir bauen für den schmalen Geldbeutel.
So dieses, muss ich das? Was kostet mich das?
Nee, dann lassen wir es weg. Das, was wir häufig im Innenbereich hören,
sieht man leider auch unseren heutigen Fassaden oder vielen Fassaden einfach
auch an und sich dessen einfach mal bewusst zu werden,
was man in den 50ern mit wenig einfach geschaffen hat und dass es bis heute
eigentlich da ist und heute eigentlich aktueller denn je ist.
Wie wir bereits gehört haben, übernahm die Momeni-Gruppe 2017 das Gebäude für
einen ihrer Immobilien-Investmentfonds.
Die erste größere Sanierung und Erweiterung fand bereits 2005 unter der Leitung
des Architekturbüros Jansen-Bäcker-Wahl statt.
Weiter Übernahme durch die Momeni-Gruppe bestand aber erneuter Sanierungsbedarf.
In enger Abstimmung mit der Kölner Denkmalpflege wurden umfassende Sanierungsarbeiten
an der Fassade, der Lobby und den Treppenhäusern durchgeführt.
Über die farbliche Fassadengestaltung haben wir ja im Interview mit Andrea Schäfer
auch schon einiges erfahren.
Aber auch im Inneren des Gebäudes wurden Modernisierungen durchgeführt.
Dazu gehörten unter anderem die Erneuerung der Haustechnik und die Umstellung
auf eine nachhaltige Beleuchtung.
Durch diese Sanierungsmaßnahmen ist es der Momeni-Gruppe gelungen,
das Objekt erfolgreich neu zu vermarkten.
Wie dieses ambitionierte Projekt umgesetzt wurde und welche Bedeutung es für
die Momeni-Gruppe hat, erfahren wir im zweiten Interview in dieser Episode.
Herzlich willkommen, Marcella Billand, Managing Director bei der Momeni Group in Hamburg.
Frau Billand, wenn wir einen Blick zurückwerfen auf den Zeitpunkt,
als der Kauf des Gebäudes für die Momeni-Gruppe eine Option wurde,
welche Aspekte oder Eigenschaften des Gebäudes haben damals Ihr Interesse geweckt
oder Sie besonders angezogen?
Wir Immobilieninvestoren haben natürlich Lage immer als einer der wichtigsten Kriterien.
Und das ist bei uns sogar besonders streng gelebt, weil wir wirklich davon überzeugt sind,
dass die Lage so entscheidend ist, weil wir sie auch nur bedingt noch beeinflussen
können, wenn wir das Objekt einmal erworben haben,
dass wir wirklich da keine großen Abstriche machen, wenig Risiken eingehen wollen
und wirklich nur in den guten, sehr guten innerstädtischen Lagen unterwegs sind.
Hier am Börsenplatz 1 in Köln ist es natürlich eine wunderbare Lage im Herzen
des Kölner Bankenviertels, gelegen wirklich unweit vom Hauptbahnhof entfernt, vom Dom entfernt.
Ganz wichtig ja auch in Köln. Damit ist es infrastrukturell einfach sehr gut
angebunden und es ist eine vor allem sehr etablierte Bürolage,
was für uns natürlich auch als Büroinvestor sehr wichtig ist.
Und dann das Thema Wertschöpfungspotenzial war uns natürlich wichtig.
Also das heißt, eine reine Mitnahme von Cashflows, von Bestandsmietverhältnissen
ist für uns nicht ausreichend, sondern wir müssen auch eben immer ein Miet-
und Wertsteigerungspotenzial sehen, was wir heben können.
Und das haben wir hier am Börsenplatz 1 in Köln definitiv gesehen,
eben weil wir da Sanierungsbedarf gesehen haben und auch Komplexitäten gesehen
haben, die vielleicht auch andere Mitbewerber nicht so gut hätten managen können.
Und ja, in dem Fall haben wir eben diese baulichen Optimierungspotenziale gesehen
und eben auch die Mietsteigerungspotenziale.
Ja, und dann sind natürlich viele kleine Themen noch, die für uns dann auch
Relevanz haben. Natürlich grundsätzlich ja Natur, wie die Flächenstruktur ist,
wie das Gebäude strukturiert ist.
Sind das flexible, drittverwendungsfähige Flächen, die wirklich verschiedensten
Nutzeranforderungen dann auch gerecht werden können.
Und dann zusätzlich natürlich auch immer das Thema Handel auch irgendwie potenziale
ESG, also Nachhaltigkeitsthemen hier umzusetzen.
Und dann ist sicherlich auch der Einstand für uns interessant gewesen.
Es sind wirklich viele Themen, die da aufeinander kommen, die wir uns anschauen,
die wir bewerten und in dem Fall war das für den Börsenplatz für uns in Summe
einfach ein super attraktives Investment,
was wir dann jetzt glücklicherweise auch umsetzen konnten.
Bei den vielen Aspekten, die Sie da berücksichtigen, wie gehen Sie eigentlich
mit dem Denkmalschutz um?
Sie wussten ja von Anfang an, dass eine Sanierung notwendig ist und die Fassade
unter Denkmalschutz steht. Wie gewichten Sie das Thema bei Ihren Kaufabsichten?
Also grundsätzlich muss man ja sagen, es gibt ja meistens einen Grund dafür,
warum eine Immobilie unter Denkmalschutz gestellt wird.
Das ist meistens, dass es eine herausragende Architektur mit sich bringt.
Und diese herausragende oder hervorragende Architektur ist uns einfach wahnsinnig wichtig.
Weil das mit natürlich den Wert der Immobilie sehr stark beeinflusst.
Das heißt, grundsätzlich erstmal halten wir es für sehr gut oder interessant,
also eine Auszeichnung sozusagen für ein Objekt, wenn ein Objekt unter Denkmalschutz
gestellt wird oder unter Denkmalschutz steht und ist jetzt per se jetzt für
uns erstmal kein abschreckendes Kriterium, sondern per se jetzt erstmal eigentlich positiv.
Aber man muss natürlich schon sagen, dass es auch gewisse Nachteile mit sich bringen kann.
Und zwar, man hat ja bestimmte Einschränkungen, was für Baumaßnahmen umgesetzt
werden können oder wenn es bestimmte Anforderungen eben mit sich bringt.
Das kann dazu führen, dass beispielsweise Abstimmungsprozesse mit der Denkmalpflege
dazu führen, dass die Umsetzung der Maßnahmen etwas verlangsamt erfolgen kann.
Also, dass wir einfach länger brauchen, dass es einfach etwas komplexer wird
in den ganzen Themen, die wir berücksichtigen müssen.
Von daher prüfen wir im Vorfeld vor Ankauf natürlich ganz genau,
welche Merkmale unter Denkmalschutz gestellt wurden an der Immobilie und ob
diese mit unseren Plänen für die Umgestaltung, für die Repositionierung auch
irgendwie zusammen vereinbar sind.
Wie war das hier bei dem Börsenplatz 1? Wie verlief die Zusammenarbeit mit den
Architekten der Denkmalschutzbehörde?
Also grundsätzlich, glaube ich, kann man sagen, dass der Prozess sehr gut gelaufen ist.
Wir haben jetzt keine großen zeitlichen Verzögerungen gehabt.
Ich glaube, wichtig ist immer, dass wir eben sehr früh die Denkmalpflege in
den Planungsprozess mit einbeziehen und nicht erst, wenn man eigentlich schon
seine Planung abgeschlossen hat und wenn man dann die Planung komplett nochmal umwerfen muss,
weil die Denkmalpflege irgendwelche bestimmten Forderungen oder Auflagen hat,
dann wäre das natürlich blöd.
Das haben wir bewusst eben anders gemacht. Wir haben sie sehr früh mit abgeholt.
Ich glaube, hilfreich war auch, dass wir über unseren Architekten,
wir hatten auch da wieder die Architekten Jansen-Becker-Wahl,
insbesondere in Persona Herr-Bäcker-Wahl, hier mit als Architekten an Bord,
der damals eben ja auch die Sanierung und den Anbau des Neubaus dort vorgenommen hat.
Das heißt, er kannte das Objekt schon extrem gut, war sehr in den Details tief
drin und deswegen hatte er auch schon sehr engen Kontakt, auch in Bezug auf
dieses Haus mit der Denkmalpflege in der Vergangenheit.
Es gab natürlich trotzdem mehrere Runden, das gehört auch mit dazu.
Man muss ja auch dann erstmal so die gegenseitigen Erwartungen von diesem Projekt
dann erstmal abklopfen und dann überall für bestimmte Themen dann auch Lösungen finden.
Und manchmal ist es ja einfach so, dass für uns dann einfach wirklich der Nutzerkomfort
und auch die Wertsteigerung des Objektes im Fokus steht, während die Denkmalpflege
natürlich einfach Altes bewahren möchte.
Und da muss man manchmal einfach Lösungen finden. Und da sind wir sehr froh,
dass wir überall dann gemeinsame Lösungen finden konnten und da dann wirklich
tatsächlich sukzessive diese Umbaumaßnahmen voranschreiten lassen konnten.
Also wir haben angefangen mit der Fassade und dann sind wir sukzessive weitergegangen
in den Haupteingangsbereich mit der Lobby, die wir umgebaut haben und eben dann
auch die Nebeneingänge.
Und so hat das im Zusammenspiel ganz gut funktioniert.
Aber man muss sich, glaube ich, auch eben dann darauf einlassen und auch eben
die Sichtweise der Denkmalpflege an den Stellen verstehen und dann bereit sein,
dann auch eben Kompromisse vielleicht auch zu finden,
weil ohne die Zustimmung der Denkmalpflege geht es nicht.
Und wie bedeutsam ist für Sie die Qualität der Ausführung und des Handwerks bei einem Gebäude?
Achten Sie darauf, wenn es um Investitionsentscheidungen geht,
wie das Gebäude konstruiert ist und wie sorgfältig die Details umgesetzt wurden?
Absolut. Also das ist für uns natürlich ein ganz wichtiger Punkt.
Wenn wir am Ende des Tages eine Premium-Immobilie erschaffen wollen,
dann funktioniert das natürlich nur, wenn wir extrem gute Handwerkskunst und
hochwertige Materialien auch verwenden.
Nur so können wir auch sicherstellen, dass der Wert der Immobilie dadurch auch
eben dann gewährleistet ist oder eben sogar gesteigert wird.
Und nur so dann eben auch für unsere Nutzer dann exklusive und ansprechendes
Arbeitsumfeld geschaffen wird.
Das ist aus unserer Sicht unerlässlich. Also grundsätzlich ist es natürlich
nicht so, dass wir nicht auch auf die Wirtschaftlichkeit achten.
Also das heißt schon, wir müssen natürlich immer Ausschreibungen machen,
Kostenvergleiche und so weiter und so fort.
Aber wir würden eben nicht Qualitätseinbußen sozusagen hinnehmen,
nur weil es günstiger ist.
Wir sind schon sehr bestrebt dahinter, dass wir für das, was wir eben anbieten
und das sind sehr hochwertige Immobilien in sehr guten Lagen,
dass wir den Mietern eben genau das dann halt auch bieten können und dazu gehört
das Handwerkszeug und das gehört dazu, dass dann eben auch die Sanierung,
die Ausführung auf dem höchsten Stand der Technik und auf höchstem Niveau erfolgt.
Gibt es ein Detail beim Börsenplatz 1, das Sie besonders beeindruckt hat oder
einen Aspekt des Projekts, an den Sie gerne zurückdenken?
Also grundsätzlich muss man, glaube ich, sagen, ist das tolle große Treppenhaus
direkt hinter dem Haupteingang.
Wirklich ein absoluter Hingucker mit dieser tollen, auch ja unter Denkmalschutz
gestellten Lichtanlage, die noch aus dem Ursprungsbau ja auch stammt.
Das ist wirklich ein ganz tolles Erscheinungsmerkmal und es hebt sich dadurch
sehr stark von anderen klassischen Immobilien oder auch Neubauimmobilien ab.
Es ist einfach sehr großzügig gestaltet und es ist ein Hingucker und überhaupt
nicht vergleichbar mit anderen Immobilien.
Und was ich auch zusätzlich wirklich bei dem Objekt toll finde,
ist, dass wir, obwohl wir ja wirklich in der besten Innenstadtlage unterwegs sind,
trotzdem einen Innenhof haben mit einer Teichanlage, mit einer sehr hohen Aufenthaltsqualität.
Das ist nicht selbstverständlich und ich glaube, das gibt es eben auch nicht so häufig.
Und in Summe, es ist deswegen eine sehr besondere Immobilie.
Und das war's für diese Episode von Architektourist. Was nehme ich aus dieser Episode mit?
Denkmalpflege bedeutet nicht, ein Gebäude einfach in seinem ursprünglichen Zustand einzufrieren.
Es geht darum, seinen Charakter zu bewahren und gleichzeitig an heutige Anforderungen anzupassen.
Genau das ist am Börsenplatz 1 passiert. Von der fein abgestimmten Farbgestaltung
der Fassade bis zur Modernisierung der Innenräume. Hier zeigt sich,
wie viel Architektur bewegen kann, wenn Sanierung mit Respekt und Weitsicht umgesetzt wird.
Ein großes Dankeschön geht an meine beiden Gäste.
Andrea Schäfer von Brillux für ihre Einblicke in die Farbgestaltung und die
Wirkung von Licht und Materialien.
Und Marcella Billand von der Momeni-Gruppe für die Perspektive eines Investors
und die Herausforderung einer denkmalgerechten Sanierung.
Wenn ihr mehr über das Gebäude und seine Geschichte erfahren wollt,
schaut in die Shownotes. Dort findet ihr weiterführende Links und Infos.
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Ich bin Alexandra Busch und sage Danke fürs Zuhören.
Wir hören uns in der nächsten Episode. Bis dahin schaut euch eure Umgebung mal
genauer an und entdeckt die Geschichten hinter der Architektur. Tschüss!
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